事件回顾

林先生购买了上海市一底层住宅，在支付了800余万购房款后，他才听闻十多年前一工人在高空作业时，跌落在自家院子中死亡。林先生认为卖家方先生故意隐瞒房子是“凶宅”，以欺诈手段导致自己违背真实意思签署了《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》，为此起诉要求撤销买卖合同，退还此前购房款800余万元。方先生则认为，双方签署的《房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效，他已将系争房屋过户至林先生名下，林先生应当继续履行合同并承担违约责任。他对于工人意外坠楼事件从未知晓，直到林先生告知后才第一次得知，不存在任何欺诈的情形。同时他认为房屋内发生的工人坠楼事件是意外事件，并非凶杀、自杀等非正常死亡事件，且工人坠楼后并没有在系争房屋内死亡，不构成凶宅。而且事发距今十多年了，从未有任何人告知他此事，事发时他也不在现场。在方先生看来，林先生是因为房市降温，才以此事件为由要求撤销合同。为此方先生提出反诉，要求林先生支付自己剩余房屋转让款100万元以及逾期付款赔偿金。

案件焦点

一、林先生、方先生签订的《上海市房地产买卖合同》《补充协议》是否存在可撤销的情形？

法院判决

浦东法院经审理认为：

林先生认为方先生故意隐瞒系争房屋院子内发生过非正常死亡事故，以欺诈手段导致林先生违背真实意思签署了合同。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

根据急救中心出具的说明、门急诊病历以及证人证言，难以证明工人在系争房屋院内已死亡，且工人坠楼是意外事件，不属于非正常死亡。而事发距今已十多年，其间方先生自身亦在系争房屋内居住使用，该事件对于系争房屋造成的影响已趋于淡化。

对于方先生反诉要求林先生支付剩余款项100万元，符合合同约定。但是，工人坠楼事件在双方签订合同时未予披露，从而导致林先生在知晓之后提出异议，致合同履行受阻。

综上，浦东法院判决驳回林先生的诉讼请求，应继续向方先生支付剩余的100万元款项，但无需承担逾期付款的违约责任。

律师点评

一、合同在哪些情形下可以撤销？

合同订立后，可以撤销吗？如果可以，在哪些情形下可以撤销呢？根据我国《民法典》的相关规定，请求法院或者仲裁机构撤销合同的情形有三种：

第一、基于重大误解订立的合同

“重大误解”是指行为人对行为的性质、对方当事人或者标的物的品种、质量、规格、价格、数量等产生错误认识，导致行为的后果与自己的意思相悖。也就是说，按照通常理解如果不发生该错误认识行为人就不会作出相应意思表示。

例如，某商场售货员误将定价1999元的金项链标价为999，顾客甲进店后发现该项链比其他地方便宜近1000元，于是购买了该项链，事后售货员才发现标错了价格，商场找到甲要求其退货，如果甲拒绝，商场可到法院起诉要求甲退货。

第二、一方或者第三方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同

“欺诈”是指故意告知虚假情况，或负有告知义务的人故意隐瞒真实情况，致使当事人基于错误认识作出意思表示。

法院在司法实践中对“欺诈”的认定要求较高，通常采用“排除合理怀疑”的标准。普通民事诉讼中的证明标准一般采用的是高度概然性的证明标准。

换言之，法官虽然还不能排除其他可能性，但已经能够得出待证事实十之八九是如此的结论的程度即可。但是，“能够排除合理怀疑”的程度，其严格程度接近于刑事案件，这就加重了当事人的举证责任，有很多案例因当事人举证不能而没有被认定为欺诈。

因此，对于主张存在“欺诈”的一方在举证的时候应当注意：

第一、证明行为人存在积极的欺诈行为，也就是故意告知虚假情况；

第二、证明行为人存在消极的欺诈行为，即负有告知义务的人故意隐瞒真实情况，致使当事人基于错误认识作出意思表示。但消极事实很难证明，一般而言，证有容易但证无较难。此时，就应当从两方面着手，一要证明该当事人对某些重大事项具有法律上的告知义务（该告知义务可以来自法定义务、诚实信用原则、交易习惯等）；二要证明被隐瞒的事项是极其重大的，是极大影响一方作出民事法律行为意愿的。

此时，法官就会问被控欺诈一方当事人是否进行了披露以及为何不进行披露。如果被控一方无法作出合理解释或者证明其已经通过适当方式披露，则主张被欺诈一方可能会承担于己不利的后果。

本案林先生主张卖家方先生故意隐瞒房子是“凶宅”，以欺诈手段导致自己违背真实意思签署了《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》。那本案的房子是不是“凶宅”，卖方方先生是否有履行如实告知的义务以及如何没有履行如实告知的义务就是法官考察的重点。

从法官的判决可以看出：第一、法官认为工人当时坠楼是意外事件并非自杀、被杀等非正常死亡；第二、工人当时被送往医院急救，并非死于房屋院内；第三、事发距买卖房屋已有十多年，而且卖方也在居住使用房屋，该事件对于房屋产生的影响已经不大。

另外方先生主张对房子的院子曾有工人坠落一事并不知情，所以也无法就此事进行披露和告知，林先生也无法证明方先生对此事是明知的而刻意进行隐瞒，故林先生最后要承担举证不能的法律后果。

第三、一方或者第三方以胁迫的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同

 “胁迫”是指以给自然人及其近亲属等的人身权利、财产权利以及其他合法权益造成损害或者以给法人、非法人组织的名誉、荣誉、财产权益等造成损害为要挟，迫使其基于恐惧心理作出意思表示。

二、行使合同撤销权，谨良提醒

1、撤销权的期限

通过对第一个焦点问题的分析，我们了解到如果出现重大误解或者欺诈、胁迫等情形，是可以主张撤销合同的。

但是要注意，行使合同撤销权，也是有期限限制的，根据《民法典》第一百五十二条的规定，“重大误解”行使撤销权的期限是自知道或应当知道撤销事由之日起90天；“欺诈”行使撤销权的期限是自知道或应当知道撤销事由之日起1年；“胁迫”行使撤销权的期限是胁迫行为终止之日起1年内。

如果债权人不知道也不应当知道撤销事由，自行为发生之日起，最长时间为5年，撤销权消灭。这些规定旨在促使权利人尽快行使撤销权，以维护交易秩序的稳定。

2、撤销权的期限不适用中止、中断或延长的规定

撤销权属于典型的除斥期间，不同于诉讼时效，除斥期间是不变期间，不适用中止、中断或延长的规定。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第一百四十七条 

基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第一百四十八条 

一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第一百四十九条  

第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第一百五十二条

有下列情形之一的，撤销权消灭：
（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起九十日内没有行使撤销权；
（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；
（三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。
当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。