案件索引：四川省成都市青羊区人民法院（2026）川0105民初10552号民事判决书
近日，四川谨良律师事务所胡晖律师、张航律师代理的何某某诉四川某鑫置业有限责任公司（以下简称“某鑫公司”）、第三人郭某某、尚某某、王某、曾某某、王某房屋买卖合同纠纷一案，由成都市青羊区人民法院作出一审判决。
法院支持了原告何某某要求某鑫公司协助办理六套房屋产权过户登记、注销相关网签备案登记等核心诉讼请求。该案对于房企破产背景下商品房买受人物权期待权的保护，具有典型参考意义。
01 案件基本情况
2014年8月8日，何某某与某鑫公司、郭某某签订《房屋买卖合同》，约定何某某购买位于成都市青羊区某某路某号1栋2单元23楼2302、2303、2305、2306号和24楼2403、2405号共6套房屋，成交总价350万元。
合同确认某鑫公司、郭某某为案涉房屋的实际所有人和实际控制人，部分房屋由尚某某、王某、曾某某、王某等人代持备案。
2014年8月10日，三方签订《购房补充协议》，约定何某某向郭某某尾号0604账户支付300万元，向朱某某尾号0649账户支付50万元。
随后，何某某依约支付全部购房款。2014年9月25日，某鑫公司、郭某某出具《收条》，确认收到全部350万元购房款，并承诺120日内办理产权证。
2014年10月22日，三方签订《房屋交接书》，某鑫公司、郭某某将案涉6套房屋交付何某某。
2016年8月2日，三方再次签订《房屋买卖补充协议》，确认何某某已付清房款，并确认其自付款后即拥有房屋权属，约定于2016年12月31日前办理产权证。
然而，因某鑫公司经营问题及大土地证分割等原因，房屋始终未办理过户。
2017年10月24日，成都市中级人民法院裁定受理对某鑫公司的破产清算申请。何某某遂委托四川谨良律师事务所提起诉讼，请求确认房屋所有权、协助办理过户并注销相关网签备案登记。
02 代理难点与代理思路
本案的难点主要在于：
1.某鑫公司已进入破产程序，案涉房屋尚未办理不动产转移登记，管理人是否有义务继续履行合同？
2.何某某对房屋享有的权利能否优先于破产债权？
3.网签备案在他人名下的房屋，能否顺利过户？
四川谨良律师事务所胡晖律师、张航律师接受委托后，围绕上述焦点展开代理工作。律师团队系统梳理了《房屋买卖合同》《购房补充协议》《收条》《房屋交接书》《房屋买卖补充协议》等证据，并结合银行交易明细、物业公司《情况说明》等，证明何某某已支付全部购房款、实际占有使用房屋，且未办理过户非因自身原因。
代理中，本所律师依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等规定，主张何某某对案涉房屋享有物权期待权，该权利优先于某鑫公司的普通破产债权，案涉房屋不属于破产财产，管理人应当继续履行合同，协助办理过户。
同时，针对尚某某、王某、曾某某、王某名下的网签备案，律师指出网签备案仅系行政管理措施，不具有物权效力，不能对抗真实权利人的物权期待权，相关备案应当注销。
03 裁判要旨
法院经审理认为，何某某与某鑫公司、郭某某签订的合同真实、合法、有效。何某某已按约付清购房款，某鑫公司已向其交付案涉6套房屋，何某某已实现实际控制与占有，且未办理过户登记非何某某自身原因所致。因此，何某某对案涉房屋享有的物权期待权，优先于某鑫公司的破产债权，案涉6套房屋不属于某鑫公司破产财产。因何某某已履行完毕合同主要义务，某鑫公司管理人应当继续履行合同，协助办理产权过户登记。
关于何某某请求确认房屋所有权的问题，法院指出，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款，不动产物权经依法登记发生效力，案涉房屋尚未办理转移登记，物权尚未变动，故对确认所有权请求不予支持，但支持协助办理过户登记的请求。
关于网签备案注销，法院认为，尚某某、王某、曾某某、王某仅为名义备案人，并非实际权利人。在何某某享有物权期待权并要求办理过户的情况下，上述网签备案构成过户障碍，判令某鑫公司及相应第三人注销相关备案登记。王某关于补偿的抗辩因未举证证明，未获法院采纳。
04 典型意义与启示
本案是破产程序中保护商品房买受人物权期待权的典型案例。
在房企破产案件多发的背景下，管理人常以合同未履行完毕、房屋属于破产财产为由拒绝配合过户。
本案判决明确：买受人在人民法院查封前签订合法有效书面合同、支付全部价款、合法占有房屋，且非因自身原因未办理过户的，其物权期待权优先于破产债权，管理人应当继续履行合同。同时，网签备案不等于物权，代持备案不能对抗真实权利人。
虽然法院未直接确认何某某对房屋的所有权，但协助过户判决已实现其取得产权的核心目的。
该案也为类似购房人维权提供了有益参考：在购房过程中，应注重保留合同、付款凭证、收条、交接手续、物业缴费记录等证据；在房企进入破产程序后，应及时通过诉讼主张继续履行和过户。
